近日鄭明訓離開領匯, 市場就憧憬領匯可以爭脫政治包袱, 大幅加租而增加收入. 我從來沒有考慮買入領匯, 因為我本身對REIT興趣不大. 一般人買領匯原因不外乎:
1. 房委會以往為官僚架構, 資產私有化後, 只要營運效率有"少少"提高, 收入必定大幅增加.
2. 分拆概念, 憧憬TCI會將領匯拆骨出售.
3. 加租, 引入高檔品牌以提升租金收入.
4. 資產增值令估值上升, 借錢再收購物業而增加盈利.
以上幾點, 除四點外我有所保留. 因為:
1. 無疑私有化後, 領匯旗下物業的管理必定比房委會做得好. 不過除了久不久見到商場舉行節日活動之外, 不見得比以前有大分別.
2. 報紙講過, 政府又講過, 不再重複, "唔駛諗".
3. 高檔品牌似乎只適合九龍/香港島某幾個商場. 坐落屯門/天水圍的, 難道有資格大幅加租? 正如方卓如所講, 要"在 樂 富 商 場 排 隊 買 LV ， 在 牛 頭 角 露 天 茶 座 飲 high tea"?
4. 香港經濟持續向好, 資產價格上升的確有利舉債. 不過我懷疑TCI會迫領匯借錢, 然後派特別息將錢放落袋, 此乃不少對沖基金常用之手法.
考慮到對沖基金的高強本領, 領匯的確有幾份投機的價值. 不過領匯現價比其資產淨值有接近50%之溢價, 投資領匯又是否值得呢?
